La “nueva ola” de oficinas premium

 

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El mercado de oficinas premium empezó a resurgir en Buenos Aires con la reciente inauguración del imponente 955 Belgrano Office, desarrollado por Raghsa en la avenida Belgrano y Bernardo de Irigoyen, en el barrio de Monserrat. Esta tendencia se confirmará en los próximos dos años con varias obras de gran envergadura, sobre todo en los terrenos subastados por el gobierno porteño en la zona de Catalinas Norte: las torres de IRSA, el Banco Macro y Consultatio, ésta última adquirida en su mayor parte por el Banco Francés. Así, el centro porteño vuelve a ser destino privilegiado en este rubro, que últimamente miró al Norte.

Se trata de un fenómeno relativamente independiente a los avatares de la economía, ya que estos emprendimientos de largo aliento se lanzaron cuando la palabra “buitre” ni siquiera formaba parte del lenguaje cotidiano aunque, por otro lado, muchas de las decisiones posteriores sobre la definición final del producto se ven influenciadas por la coyuntura.

Por lo pronto, este nuevo edificio AAA en la avenida Belgrano, ya convertido en un hito urbano sobre la 9 de Julio, forma parte de la “colección” iniciada pocos años atrás con Madero Office. Ambos fueron proyectados por Mario Roberto Alvarez y Asociados y apuestan a la sustentabilidad, con precertificación LEED incluida (Gold, en esta caso, Silver en Madero), como estrategia para convocar a las “grandes corporaciones”; es decir, firmas que buscan, además del sello verde, “fuerte presencia institucional y plantas amplias”, según explicó el gerente general de Raghsa, Héctor Salvo.

En rigor, todos estos requisitos pueden considerarse como permanentes, casi un commodity del mercado de oficinas de alta gama. Pero Salvo destaca que otras decisiones, en cambio, fueron producto de la flexibilidad para adaptarse a situaciones cambiantes. Por caso, debido a la ubicación un tanto atípica del edificio en el Macrocentro Sur, en principio se lo concibió como un producto ideal para “back office”, es decir oficinas de apoyo o call center; pero la saturación de aquellas zonas y la demanda de espacio llevó a convertirla en edificio para “head office”.

El proyecto arquitectónico no sufrió modificaciones por este motivo, aunque sí el layout diseñado por la firma Contract: una head office requiere una superficie mínima de 10 m2 por empleado en los boxes. “Cambiaron el destino y en consecuencia la estrategia comercial. pero no el proyecto”, sintetizó Salvo.

Pero, en el camino, además, sucedió que el declive de la situación económica afectó la demanda de oficinas AAA, de modo que, a pesar de su nueva función, los valores locativos ofrecidos son los mismos que se habían calculado para back office: 27 US$/m2. Un signo de los tiempos.

Por lo pronto, si bien hasta ahora está ocupada la tercera parte, sus 30.500 m2 de alfombra (1.000 m2 por piso), los desarrolladores confían en que todo se alquilará antes de fin de año. Cabe aclarar que, como otros emprendimientos de la firma liderada por Moisés Khafif, se trata de un bien de renta cuya propiedad pertenece a los desarrolladores.

Salvo concluyó con un dato casi pintoresco: colocar un gran cartel con el nombre de una firma locataria en el coronamiento del edificio, de modo tal que éste se convierta en “corporativo”, cuesta por mes lo mismo que el alquiler de un piso entero. Según el precio actual, 27 mil dólares.

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